Il est possible de ne pas payer de loyer en Corée du sud

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En Corée du sud, le jeonse est une formule de location immobilière originale : le locataire ne paiera pas de loyer durant 2 ans, mais devra verser au départ une somme fixe au propriétaire, représentant un pourcentage de la valeur du bien. Au bout des 2 ans, le locataire récupèrera cette somme.

Ce système a eu un grand succès dans les années 90, mais il est aujourd'hui en forte baisse en raison notamment du prix de l'immobilier.


Commentaires préférés (3)

J'avoue comprendre l'intérêt pour les locataires, mais pas pour les bailleurs, qui, si tout se passe bien, auront finalement loué leur bien gratuitement.

L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.

a écrit : Je suis nul dans les chiffres (entre autres) et espère qu'ici quelqu'un m'expliquera : mais quel est l'intérêt pour le propriétaire ?
Si j'ai bien compris il ne gagne que les intérêts, si il a placé l'argent pendant ces deux ans ? Faut une coquette somme pour percevoir un loyer quand même...
c'est des sommes assez grandes, 40% selon la seconde source, et puisque le pays était en plein boom économique, les intérêts étaient élevés. Donc il gagnait quand même pas mal. Pourquoi ne pas tout investir dans la banque dans ce cas la ? c'est simple, l'immobilier aussi était a la hausse, par conséquent, au bout de deux ans, la maison vaut plus cher, et on gagne plus de sous. En gros, pendant deux ans, tu récupère les intérêts d'une grosse somme d'argent, et entre deux locations, tu récupère la plus-value de ta maison.
Une autre raison de ce type de loyer est le fait que les banques faisaient facilement des prêts aux entreprises, mais pas aux particuliers, ce type de loyer peut alors permettre de jouer le rôle de prêt bancaire


Tous les commentaires (29)

J'avoue comprendre l'intérêt pour les locataires, mais pas pour les bailleurs, qui, si tout se passe bien, auront finalement loué leur bien gratuitement.

je ne comprend pas bien ce que gagne le propriétaire. il place l'argent et touche les intérêts sur 2 ans?

Je suis nul dans les chiffres (entre autres) et espère qu'ici quelqu'un m'expliquera : mais quel est l'intérêt pour le propriétaire ?
Si j'ai bien compris il ne gagne que les intérêts, si il a placé l'argent pendant ces deux ans ? Faut une coquette somme pour percevoir un loyer quand même...

L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.

a écrit : Je suis nul dans les chiffres (entre autres) et espère qu'ici quelqu'un m'expliquera : mais quel est l'intérêt pour le propriétaire ?
Si j'ai bien compris il ne gagne que les intérêts, si il a placé l'argent pendant ces deux ans ? Faut une coquette somme pour percevoir un loyer quand même...
c'est des sommes assez grandes, 40% selon la seconde source, et puisque le pays était en plein boom économique, les intérêts étaient élevés. Donc il gagnait quand même pas mal. Pourquoi ne pas tout investir dans la banque dans ce cas la ? c'est simple, l'immobilier aussi était a la hausse, par conséquent, au bout de deux ans, la maison vaut plus cher, et on gagne plus de sous. En gros, pendant deux ans, tu récupère les intérêts d'une grosse somme d'argent, et entre deux locations, tu récupère la plus-value de ta maison.
Une autre raison de ce type de loyer est le fait que les banques faisaient facilement des prêts aux entreprises, mais pas aux particuliers, ce type de loyer peut alors permettre de jouer le rôle de prêt bancaire

a écrit : L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le
faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.
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Ça me fait penser à un système pyramidale de redistribution d'argent, mais si l'argent investit est mal placé ?

Merci à @MangetaGnose et @kepotx, je rejoins un peu l'avis de @mélanome sur la dangerosité d'un tel système, si l'argent réinvesti est mal utilisé, on se retrouve avec des dettes des deux cotés... Mauvaise mayonnaise.
Ca me fait un peu penser à la course aux crédits (à la consommation souvent) dans laquelle certaines personnes tombent pour rembourser des emprunts (suite à mauvais investissements ou mauvaise gestion)

a écrit : Ça me fait penser à un système pyramidale de redistribution d'argent, mais si l'argent investit est mal placé ? Tu fais certainement allusion au système de Ponzi..

Tu as raison, il faut bien choisir ses investissements sinon c'est la catastrophe et on se retrouve couvert de dettes..

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android

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Mais quel est le bénéfice pour le propriétaire, c'est plus un geste social qu'un réel gain pour lui non?

@Leolio84
Oui bien sûr si c est mal investis le proprio peut se mettre dans une sacré merde mais tout investissement est un risque.
De plus c est rare de tout perdre d'un coup. Un investissement gagné ou perd en valeur mais il est très rare qu'un bien perde 100% de sa valeur en une nuit. Tout risque peut se maîtriser par ailleurs, les assureurs seront les premiers à te le dire ^^.

a écrit : Mais quel est le bénéfice pour le propriétaire, c'est plus un geste social qu'un réel gain pour lui non? D'après les sources cela permet aux propriétaires d'avoir une somme conséquente d'argent sans avoir à recourir à un prêt bancaire avec interet.
Mais si l'argent est perdu à cause d'un mauvais placement on ce retrouve avec un locataire qui loge gratis et à qui on doit de l'argent.
D'ailleurs qui a déjà pratiqué la tontine ?

a écrit : J'avoue comprendre l'intérêt pour les locataires, mais pas pour les bailleurs, qui, si tout se passe bien, auront finalement loué leur bien gratuitement. Le bailleur gagne en plaçant les fonds

En Corée, avant même de parler de jeonse, les cautions (appelées "deposit) dans le cadre d'une location classique sont déjà très élevées. Plus me deposit est élevé, moins le loyer est onéreux. Ça permet d'avoir des loyers relativement bon marché si vous pouvez vous permettre un apport initial.
Le deposit pour un petit studio commence généralement vers 5.000.000won (4000€ environ) mais peut très facilement monter à 30.000.000won (environ 23.000€). Pour un appart avec plusieurs pièces ça passe à 80.000.000/100.000.000won.
Contrairement à ce que j'ai pu lire ici, la somme versée pour un jeonse n'équivaut pas à 2 ans de loyer, ce qui serait ridiculement faible. Actuellement, sur Seoul, les jeonse pour des apparts entre 40 et 70m2 tournent autour de 250.000.000/300.000.000won minimum (en gros à partir de 200.000€).
Vous l'aurez bien compris, la banque joue un rôle prépondérant dans la vie des Coréens (bien plus qu'en France).
Pour anecdote, les prêts relais sont très fréquents. Ce sont des prêts pour combler le trou entre le moment où vous rendez le deposit à votre locataire qui s'en va et le moment où le prochain locataire vous donne sont deposit (car bien entendu tout argent est investit donc vous ne pouvez pas rendre le deposit et donc êtes obligé de l'emprunter). Ces prêts relais se font sur de grosse (voire très grosses) sommes et ne durent souvent pas plus d'une journée (moins d'une heure dans beaucoup de cas).

a écrit : L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le
faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.
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Ce système n'a rien à voir avec un loyer. Il s'agit de payer une part importante de la valeur du bien (40 à 90%) qui est restituée à la fin du bail.

Cela existe aussi dans les pays du Maghreb, sauf que le prêteur doit payer en plus une dizaine ou vingtaine €€ en plus par mois.

a écrit : L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le
faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.
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Pour avoir de l'expérience en finance je ne trouve pas le plan viable, tu ne peux pas accumuler des achats de bien avec des apports ton taux d'endettement explosera, d'autant plus qu'en face tu n'as pas de loyer qui rentre et que le pécule perçu doit etre restitué au bout de deux ans. Donc a la limite faire un coup double grace a ca ok mais pas se constituer un patrimoine. Ta surface de dette serait trop elevée et tu n'aurais aucune recette en face.
C'est plutôt un pret d'argent ou le propriétaire va disposer d'une somme d'un coup pour realiser un investissement sans faire de prêt (donc il se sert du montant perçu uniquement) par exemple travaux voiture etudes etc.. et de son côté il provisionne chaque mois sur un compte pour rembourser a la fin.
De plus placer cet argent aujourd'hui ne rapporterai au mieux que 6% de la somme percu donc pour un bien qui vaut 200ke tu peux esperer au mieux 1200€ de gain sur 2 ans... tres clairement il vaut mieux louer ne serait ce que 300€ par mois pour gagner 4 fois plus sur la meme période et avec un rendement locatif meme faible.
Il devait surtout avoir un dispositif fiscale en face de ça pour avoir un réel intérêt.

a écrit : L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le
faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.
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Je pense que justement le jeonsu et plutot une forme de prêt avec l’usage de l’appartement comme interets

a écrit : L intérêt pour le propriétaire à mon sens est d avoir "2 ans de loyer" à l avance en gros. Même si il le restitue ensuite ça reste un grand avantage:
-Possibilité de faire un apport pour obtenir un prêt et financer un nouveau bien immobilier...
-Possibilité de placer cet argent durant 2 ans et le
faire fructifier...
Les investisseurs savent que plus on touche de l argent tôt, mieux c'est.
C'est le principe du "pay you first" qu'explique Kiyosaki dans son livre "Père riche, Père pauvre".

Ici en me mettant à la place de l investisseur j utiliserais l argent des deux ans de loyer pour faire un apport sur un autre bien immobilier, ce qui permet en suivant le même principe de multiplier les crédits et donc son patrimoine immobilier. Dans le lot il suffit de faire quelques achat-rénovation-revente pour couvrir les crédits et redonner l argent reçu au bout des deux ans mais avec ce principe il y à moyen de se constituer un patrimoine immobilier rapidement en ayant qu'un seul bien de départ. Plutôt pas mal finalement même si il faut voir ça sur du long terme.
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En même temps, si tu l’achètes à crédit ton appart, va bien falloir le rembourser... et comme tu touches pas de loyer, tu fais comment ? Tu madoffes (du verbe madoffer qui signifie payer ses débiteurs en empruntant plus. En l’occurrence, se servir des 2ans que te payes ton locataire pour rembourser le locataire de ton bien précédent...)

Il existe un système presque similaire au Maroc; on y achète "la clé". Plus la somme versé au propriétaire par le locataire est grande plus le loyer sera dérisoire. Comme en Corée, le locataire récupère cette somme quand il quitte l'appartement.

Pour en avoir parlé longuement avec un collegue sud correen:
Le proprio touche une somme consequente (130k€ dans son cas) qu’il place pour toucher les interets/dividendes etc
Le locataire, lui, prend un “pres location” a taux plutot bas pour pouvoir payer ces 130k...
Donc en gros sa location lui coute les interets de son pret, car il recupere son apport initial en quittant les lieux...

Un systeme etrange qui comporte un certain niveau de risques en cas de mauvais placement, ou de proprio peu serieux...